6 जुलाई को पंजाब सरकार ने बारह महीनों में अपनी भूमि पूलिंग नीति के तीसरे संशोधन को औपचारिक रूप से अधिसूचित किया। यह अधिसूचना उस नीति में संशोधन करती है जिसे पहली बार जनवरी 2021 में जारी किया गया था, नवंबर 2025 में संशोधित किया गया था, और अब अप्रैल में एक उच्च स्तरीय बैठक में लिए गए सैद्धांतिक निर्णय के बाद इसे फिर से संशोधित किया गया है – जिसकी खबर सबसे पहले 13 अप्रैल को द ट्रिब्यून ने दी थी। मंत्रिपरिषद ने 1 जुलाई को इन परिवर्तनों को मंजूरी दे दी।
यह नीति इस बात को नियंत्रित करती है कि ग्रेटर मोहाली क्षेत्र में शहरी विकास के लिए जिन किसानों की जमीनें अधिग्रहित की जा रही हैं, उन्हें किस प्रकार मुआवजा दिया जाएगा – न केवल नकद में बल्कि विकसित भूखंडों, बुनियादी ढांचे तक पहुंच और दीर्घकालिक वित्तीय साधनों के रूप में भी।
इससे ग्रेटर मोहाली और न्यू चंडीगढ़ में फैले 11,103 एकड़ के अधिग्रहण क्षेत्र में रहने वाले हजारों भूस्वामियों, नए आवासों की आपूर्ति का इंतजार कर रहे संभावित घर खरीदारों और ट्राइसिटी के निवासियों पर असर पड़ता है, जिनका इस बात में हित है कि क्या क्षेत्र का शहरी विस्तार अपने निर्धारित समय-सीमा पर पूरा होता है या नहीं।
भूमि का सामूहिककरण क्या है और यह क्यों मौजूद है?
जब सरकार किसी सार्वजनिक उद्देश्य के लिए भूमि का अधिग्रहण करती है, तो उसे भूमि अधिग्रहण, पुनर्वास और पुनर्स्थापन में उचित मुआवजे और पारदर्शिता के अधिकार अधिनियम, 2013 के तहत मुआवजा देना होगा। यह मुआवजा पंजीकृत बिक्री विलेख मूल्यों पर 1.5 के गुणक से गुणा करके, 100 प्रतिशत मुआवजे की राशि और अधिसूचना की तारीख से पुरस्कार की तारीख तक 12 प्रतिशत वार्षिक ब्याज के साथ गणना की जाती है।
भूमि अधिग्रहण एक वैकल्पिक व्यवस्था प्रदान करता है। नकद भुगतान के बजाय, किसान अपनी कृषि भूमि सौंप देता है और उसी अधिग्रहण से निर्मित पूर्ण विकसित शहरी भूखंड (आवासीय, वाणिज्यिक या औद्योगिक) प्राप्त करता है। सरकार भूमि का विकास करती है, बुनियादी ढांचा तैयार करती है और बदले में निर्मित भूखंडों के रूप में एक हिस्सा वापस करती है। इसके पीछे तर्क यह है कि एक नियोजित टाउनशिप में विकसित भूमि का मूल्य विकास से पहले के कृषि मूल्यों पर गणना किए गए नकद मुआवजे से कहीं अधिक होता है।
जीएमएडीए क्षेत्र में आंकड़े इस बात की पुष्टि करते हैं: अधिग्रहण अधिसूचनाएं शुरू होने से पहले कृषि भूमि का मूल्य लगभग 5 करोड़ रुपये प्रति एकड़ था। अधिसूचनाओं के बाद, मूल्य बढ़कर लगभग 8 करोड़ रुपये प्रति एकड़ हो गया। नीति के तहत किसान को मिलने वाले विकसित भूखंडों का संयुक्त अनुमानित बाजार मूल्य लगभग 16 करोड़ रुपये प्रति एकड़ है। यह आंकड़ा साकार होगा या नहीं, यह इस बात पर निर्भर करता है कि विकास कार्य वास्तव में होता है या नहीं और कब होता है।
6 जुलाई की अधिसूचना में वास्तव में क्या कहा गया है
आवासीय श्रेणी के अंतर्गत, वाणिज्यिक एससीओ घटक को 200 से बढ़ाकर 210 वर्ग गज प्रति एकड़ कर दिया गया है, जो एक एकड़ और उससे अधिक के भूखंडों पर लागू होता है। वैकल्पिक आवासीय-मात्र पात्रता को 1,600 से बढ़ाकर 1,630 वर्ग गज प्रति एकड़ कर दिया गया है। वाणिज्यिक श्रेणी के अंतर्गत, पात्रता को 800 से बढ़ाकर 840 वर्ग गज प्रति एकड़ कर दिया गया है – यह संशोधन पहले घोषित नहीं किया गया था और इस अधिसूचना से पहले इसकी सूचना नहीं दी गई थी।
जिन भूस्वामियों के पास आंशिक भूमि है – जहां भूमि निर्धारित मानक के सटीक पूर्णांक गुणकों में नहीं है – उनके लिए विशेष आशय पत्र (एलओआई) जारी किए जाएंगे, जिसमें पात्रता की गणना आनुपातिक रूप से की जाएगी।
ये विशेष भूमि स्वामित्व पत्र (एलओआई) व्यापार योग्य हैं: जो किसान किसी विशेष भूखंड के आकार के बराबर पर्याप्त एलओआई जमा कर लेता है, वह उस आकार के भूखंड के लिए पूर्ण एलओआई का हकदार हो जाता है। यह व्यवस्था भूमि पूलिंग की सुविधा उन छोटे और सीमांत किसानों तक भी पहुंचाती है जो पहले न्यूनतम सीमा से नीचे थे और इस योजना के तहत उन्हें कुछ भी प्राप्त नहीं होता था।
विशेष LOI (सूचना पत्र) इको सिटी-3 और निम्न/उच्च घनत्व वाली टाउनशिप पर भी लागू होंगे – जिससे उन दो परियोजनाओं को भी लाभ मिलेगा जिनके लिए अधिग्रहण पुरस्कार पहले ही घोषित किए जा चुके हैं। भूस्वामी तीन साल बाद शेष विशेष LOI सरेंडर करके और मूल योजना दर पर नकद स्वीकार करके योजना से बाहर निकल सकता है।
सहुलियत प्रमाणपत्र – पंजाब भर में किसानों को अधिग्रहित भूमि के बदले जारी किया जाने वाला दस्तावेज, जो उन्हें वित्तीय लाभ प्रदान करता है – पर स्टांप शुल्क के दो विकल्प दिए गए हैं।
विकल्प 1 के तहत योजना के अंतर्गत आवंटित विकसित भूखंडों के पंजीकरण या हस्तांतरण विलेख के समय मूल भूस्वामी को सभी स्टांप शुल्क और अन्य प्रभारों से छूट प्राप्त होती है। विकल्प 2 के तहत किसान को पंजाब में कहीं भी किसी भी भूमि की खरीद पर कलेक्टर दर के अनुसार स्टांप शुल्क छूट के लिए प्रमाण पत्र का उपयोग करने की अनुमति मिलती है।
प्रमाण पत्र की वैधता को दो से बढ़ाकर चार वर्ष कर दिया गया है, जिसकी गणना पुरस्कार राशि के भुगतान की तिथि या भूखंड के आवंटन की तिथि से की जाएगी, जो भी लागू हो।
ट्यूबवेल कनेक्शन की समय सीमा को संशोधित प्रमाण पत्र के साथ समाप्त होने तक चार साल तक बढ़ा दिया गया है, और पीएसपीसीएल को निर्देश दिया गया है कि वह सहूलियत प्रमाण पत्र के साथ आवेदन जमा करने पर तुरंत और प्राथमिकता के आधार पर स्थापना सुनिश्चित करे।
सभी भूखंड – जिनमें प्राथमिकता वाले स्थान वाले भूखंड भी शामिल हैं – लॉटरी में शामिल किए जाएंगे। यह नियम एयरोट्रोपोलिस पॉकेट्स ए, बी, सी और डी, इको सिटी-3 और निम्न/उच्च घनत्व वाले टाउनशिप पर लागू होता है।
साथ ही जारी एक अधिसूचना में विस्थापित नीति 2013 में संशोधन किया गया है, जिसके तहत विस्थापितों को आवासीय भूखंडों का अधिकार उन सभी भूस्वामियों को दिया गया है जिनकी भूमि अधिग्रहित की गई है – चाहे उन्होंने भूमि सामूहिककरण का विकल्प चुना हो या नकद भुगतान का। इसके अंतर्गत, एक एकड़ भूमि पर किसान को योजना मूल्य पर 200 वर्ग गज का आवासीय भूखंड मिलेगा; एक एकड़ से अधिक और 2.5 एकड़ तक की भूमि पर 300 वर्ग गज का भूखंड मिलेगा; और 2.5 एकड़ से अधिक भूमि पर 500 वर्ग गज का भूखंड मिलेगा।
किसे लाभ होगा और कैसे?
एक एकड़ से कम के आंशिक भू-भाग वाले छोटे और सीमांत किसान विशेष आबकारी पत्र (एलओआई) व्यवस्था से सबसे अधिक लाभान्वित होते हैं। नीति के पूर्व संस्करणों के तहत, वे पूरी तरह से पात्रता दायरे से बाहर थे। अब उन्हें आनुपातिक विशेष आबकारी पत्र प्राप्त होते हैं जिनका आदान-प्रदान या संयोजन करके अंततः पूर्ण आकार का विकसित भूखंड प्राप्त किया जा सकता है।
जिन किसानों ने भूमि सामूहिककरण के बजाय नकद मुआवज़ा चुना – जिन्हें पहले विस्थापितों के लिए आरक्षित भूखंडों से बाहर रखा गया था – उन्हें अब भूखंडों का विकल्प चुनने वालों के समान ही विस्थापितों के लिए निर्धारित लाभ प्राप्त होंगे। इससे प्रभावित भूस्वामियों की दोनों श्रेणियों के बीच लंबे समय से चली आ रही असमानता समाप्त हो जाएगी।
एयरोट्रोपोलिस पॉकेट्स ए, बी, सी और डी, इको सिटी-3 और कम/उच्च घनत्व वाले क्षेत्रों के किसान – जहां आवंटन पहले ही घोषित किए जा चुके हैं – विशेष एलओआई तंत्र के विस्तार और सभी वरीयता प्राप्त भूखंडों को लॉटरी में शामिल किए जाने से लाभान्वित होंगे। पहले किसानों द्वारा इन्हीं परियोजनाओं को कार्यान्वयन में कमियों के लिए सबसे अधिक उद्धृत किया जाता था।
इस क्षेत्र में संभावित घर खरीदारों और निवेशकों को अप्रत्यक्ष रूप से लाभ होता है: हर वह सुधार जो अधिक किसानों को स्वैच्छिक सहमति देने के लिए प्रेरित करता है, मुकदमेबाजी के जोखिम को कम करता है, कब्जे की प्रक्रिया को तेज करता है और निर्माण समयसीमा को करीब लाता है।
11,103 एकड़ का यह अधिग्रहण, जिसमें सात नई टाउनशिप और सात नए सेक्टर शामिल हैं – जिनमें चंडीगढ़ के सेक्टर 17 की तर्ज पर बनाया गया एक वाणिज्यिक सेक्टर 87, हवाई अड्डे के पास तीन एयरोट्रोपोलिस क्लस्टर, नए औद्योगिक पार्क और मास्टर प्लान की सड़कें शामिल हैं – निकट भविष्य में ट्राइसिटी क्षेत्र के लिए आवास और वाणिज्यिक आपूर्ति का प्राथमिक स्रोत है।
हम यहाँ तक कैसे पहुँचे: 12 महीने के संशोधन
पहला संस्करण – भूमि संचय नीति-2025, जिसे 4 जून, 2025 को अधिसूचित किया गया था – में राज्य भर में 65,533 एकड़ भूमि के अनिवार्य संचय का प्रस्ताव था। ट्रिब्यून ने सबसे पहले 10 जून, 2025 को इसके विवरण प्रकाशित किए। इसके कुछ ही दिनों बाद कांग्रेस, शिरोमणि अकाली दल और भाजपा के समर्थन से किसानों ने विरोध प्रदर्शन शुरू कर दिए। पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय ने इस पर अंतरिम रोक लगा दी। सरकार ने अगस्त 2025 में नीति वापस ले ली।
नवंबर 2025 में हुए संशोधन के तहत पूलिंग को वैकल्पिक बना दिया गया, जिससे किसानों को विकसित भूखंडों और नकद राशि में से किसी एक को चुनने की स्वतंत्रता मिल गई। 1,231 एकड़ में फैले तीन भूखंडों के लिए कुल 6,069 करोड़ रुपये के आवंटन की घोषणा की गई – इको सिटी-3 के 716 एकड़ के लिए 3,690.32 करोड़ रुपये, एयरोट्रोपोलिस ब्लॉक एडी के 206.39 एकड़ के लिए 446.22 करोड़ रुपये और निम्न/उच्च घनत्व वाले टाउनशिप के 309.30 एकड़ के लिए 1,932.38 करोड़ रुपये। अधिकांश ग्राम पंचायतों ने अधिग्रहण का समर्थन किया।
भूखंड के आकार, विस्थापितों के कोटे से नकद मुआवजे का बहिष्कार, सहूलियत प्रमाणपत्र की दो वर्षीय छोटी अवधि और जीएमएडीए द्वारा अधिमान्य भूखंडों को अपने पास रखने जैसे मुद्दों पर शेष शिकायतों के कारण मोहाली स्थित जीएमएडीए मुख्यालय के बाहर तीन सप्ताह का स्थायी धरना प्रदर्शन हुआ। 11 अप्रैल को हुई उच्चस्तरीय बैठक में सैद्धांतिक निर्णय लिए गए और 6 जुलाई की अधिसूचना ने इन निर्णयों को लागू करने योग्य नीति में बदल दिया।
अभी क्या हल करना बाकी है?
इस अधिसूचना में नीति की वित्तीय और पात्रता संबंधी शर्तों का उल्लेख किया गया है। इसमें उन संरचनात्मक मुद्दों का समाधान नहीं किया गया है जिनके कारण नीति के हर संस्करण में इसका कार्यान्वयन बाधित हुआ है।
पंजाब में भूमि अधिग्रहण के इतिहास में पहली बार 11 अप्रैल की बैठक में तीन साल की विकास समयसीमा तय की गई थी, लेकिन 6 जुलाई की अधिसूचना में इसका कोई उल्लेख नहीं है। निर्धारित दंड और समय सीमा के अभाव में, यह प्रतिबद्धता कानूनी नहीं बल्कि प्रशासनिक ही रह जाती है।
अमरूद के बागानों से जुड़ा घोटाला – जिसमें एयरोट्रोपोलिस पॉकेट्स एडी अधिग्रहण के दौरान 147 करोड़ रुपये के मुआवजे का दावा करने के लिए फर्जी बागान बनाए गए, जिसके परिणामस्वरूप सतर्कता ब्यूरो द्वारा एफआईआर संख्या 16 दर्ज की गई, विकास कार्य ठप हो गया और उन गांवों के वास्तविक किसानों को वर्षों तक मुआवजे से वंचित रहना पड़ा – इस मामले को किसी भी अधिसूचना के माध्यम से संबोधित नहीं किया गया है।
11 अप्रैल को लंबित भुगतानों को रेफरेंस कोर्ट में जमा करने और गैर-एफआईआर मुआवजे को सीधे जारी करने का निर्णय एक प्रशासनिक उपाय है। उस समय वादा की गई संरचनाओं और बागों के लिए पारदर्शी मूल्यांकन नीति को अभी तक अधिसूचित नहीं किया गया है।
इनसाइडर ट्रेडिंग की समस्या – जिसमें अधिग्रहण की सूचनाओं की अग्रिम जानकारी रखने वाले व्यक्ति बढ़ी हुई क्षतिपूर्ति का दावा करने के लिए सस्ते दामों पर जमीन खरीदते हैं – के लिए वर्तमान ढांचे में कोई वैधानिक निवारक नहीं है।
और ग्राम विकास संबंधी प्रतिबद्धता – स्कूलों, पार्कों और औषधालयों को अधिग्रहण से छूट; सीवरेज, पानी और सड़कों को जीएमएडीए प्रणालियों के साथ एकीकृत करना; ग्राम अवसंरचना के लिए महत्वपूर्ण अंतर निधि – हालांकि अप्रैल में तय की गई थी, लेकिन इसे औपचारिक राजपत्र अधिसूचना में नहीं बदला गया है।
आगे क्या होना चाहिए?
6 जुलाई की अधिसूचना में भूमि संग्रहण की वित्तीय शर्तों में सुधार किया गया है। इसके जमीनी स्तर पर प्रभावी होने के लिए चार बातों का पालन करना आवश्यक है।
तीन साल की विकास समयसीमा को अधिसूचित किया जाना चाहिए, जिसमें अनुपालन न करने पर वित्तीय दंड और एक स्वतंत्र निगरानी तंत्र का प्रावधान होना चाहिए। बिना ठोस आधार वाली समयसीमा ने ऐतिहासिक रूप से जीएमएडीए को आगे बढ़ाने में कोई खास प्रगति नहीं की है।
ग्राम विकास प्रतिबद्धता के लिए एक अलग औपचारिक अधिसूचना की आवश्यकता है, जो इसे कानूनी रूप से बाध्यकारी बनाए और यह निर्दिष्ट करे कि प्रत्येक घटक – सीवरेज एकीकरण, सड़क निर्माण, अंतर निधि – के लिए कौन सा विभाग जिम्मेदार है और किस समय सीमा के भीतर।
अप्रैल में किए गए वादे के अनुसार, बाग और संरचना मूल्यांकन प्रक्रिया के लिए एक नई नीति की आवश्यकता है, जिसमें किसी भी मुआवजे की गणना से पहले सभी वृक्ष और संरचना मूल्यांकन के लिए उपग्रह और ड्रोन इमेजरी को आधार बनाया जाए। अमरूद के बाग में धोखाधड़ी स्वतंत्र सत्यापन तंत्र के अभाव के कारण ही संभव हो पाई।
विशेष सूचना पत्र व्यवस्था – जो नई और अप्रमाणित है – के लिए एक स्पष्ट प्रशासनिक प्रक्रिया की आवश्यकता है: आंशिक अधिकारों की गणना कैसे की जाती है, विशेष सूचना पत्रों का पंजीकरण और हस्तांतरण कैसे किया जाता है, किसानों को उनके विकल्पों के बारे में कैसे सूचित किया जाता है, और अधिकारों पर विवाद होने पर क्या निवारण उपलब्ध है।
इसका क्या मतलब है
किसानों के लिए, 6 जुलाई की अधिसूचना अब तक की नीति का सबसे विस्तृत और उदार संस्करण है। भूखंडों की अधिक उपलब्धता, आंशिक जोतों के लिए व्यापार योग्य विशेष आशय पत्र, नकद मुआवज़े सहित सभी के लिए विस्थापित कोटा, चार साल का सहूलियत प्रमाणपत्र और लॉटरी में सभी अधिमान्य भूखंडों का संयोजन उन विशिष्ट मांगों को संबोधित करता है जिनके कारण एक वर्ष तक विरोध प्रदर्शन हुए थे।
विरोध प्रदर्शनों का स्थायी समाधान हो पाएगा या नहीं, यह इसके क्रियान्वयन पर निर्भर करता है। ग्रेटर मोहाली के किसानों ने इस नीति के दो पिछले संस्करणों को देखा है जिनमें ऐसे वादे किए गए थे जो समय पर पूरे नहीं हुए। उनकी सहमति – और अधिग्रहण प्रक्रिया से अभी भी बाहर चल रहे लोगों की सहमति – अंततः अधिसूचना में कही गई बातों से नहीं, बल्कि इस बात से तय होगी कि क्या जीएमएडीए निर्धारित समयसीमा के भीतर विकसित भूखंड, कार्यात्मक बुनियादी ढांचा और ग्राम विकास प्रदान करता है।
ग्रेटर मोहाली और न्यू चंडीगढ़ का शहरी विस्तार – सात नई टाउनशिप, सात नए सेक्टर और एक तिगुना एयरोट्रोपोलिस – त्रिशहरी क्षेत्र के इतिहास में सबसे बड़ा नियोजित विकास है। इसकी समयसीमा और गुणवत्ता भूमि पूलिंग नीति के व्यावहारिक क्रियान्वयन पर निर्भर करती है। 6 जुलाई की अधिसूचना इस नीति का अब तक का सबसे अच्छा संस्करण है। लेकिन यह अभी इसकी अंतिम परीक्षा नहीं है।
मुख्य परिवर्तनों का संक्षिप्त विवरण
भूखंड का अधिकार (प्रति एकड़, 1 एकड़ और उससे अधिक)
आवासीय: वाणिज्यिक एससीओ 200 से बढ़कर 210 वर्ग गज हो गया है; आवासीय विकल्प 1,600 से बढ़कर 1,630 वर्ग गज हो गया है। वाणिज्यिक: 800 से बढ़कर 840 वर्ग गज हो गया है।
विशेष एलओआई
1 एकड़ से कम के आंशिक भूखंड अब आनुपातिक रूप से शामिल किए गए हैं। इन्हें बेचा जा सकता है और पूर्ण भूखंड के लिए जारी सूचना पत्र (एलओआई) में शामिल किया जा सकता है। यह इको सिटी-3 और कम/उच्च घनत्व वाले टाउनशिप पर लागू होता है।
सहुलियत प्रमाणपत्र
वैधता अवधि 2 वर्ष से बढ़ाकर 4 वर्ष कर दी गई है। स्टांप शुल्क के दो विकल्प उपलब्ध हैं: हस्तांतरण विलेख पर शून्य शुल्क (विकल्प 1) या पंजाब में कहीं भी भूमि खरीद पर स्टांप शुल्क छूट (विकल्प 2)। ट्यूबवेल लगाने की अवधि 4 वर्ष तक बढ़ा दी गई है; पीएसपीसीएल को प्राथमिकता के आधार पर ट्यूबवेल लगाने का आदेश दिया गया है।
लॉटरी द्वारा चयन
ड्रा में शामिल सभी भूखंड, जिनमें प्राथमिकता वाले स्थान वाले भूखंड भी शामिल हैं – एयरोट्रोपोलिस एडी, इको सिटी-3, कम/उच्च घनत्व वाले क्षेत्रों पर लागू।
विस्थापितों का कोटा (सभी किसान, नकद या सामूहिक रूप से)
1 एकड़: 200 वर्ग गज का प्लॉट। 1 से 2.5 एकड़ तक: 300 वर्ग गज। 2.5 एकड़ से अधिक: 500 वर्ग गज। सभी प्लॉट रियायती दरों पर योजना मूल्य पर उपलब्ध हैं।
अभी तक क्या सूचित नहीं किया गया है
तीन साल की विकास समयसीमा; ग्राम विकास प्रतिबद्धता; नए बाग/संरचना मूल्यांकन नीति; समय सीमा में देरी होने पर दंड।
