रेजिडेंट्स एसोसिएशन के पक्ष में दिए गए रेरा रिफंड पर 100 फीसदी प्री-डिपॉजिट नियम लागू नहीं होगाः हाईकोर्ट

पंजाब और हरियाणा हाई कोर्ट ने फैसला सुनाया है कि किसी रियल एस्टेट डेवलपर को अपनी अपील सुनने के लिए, रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) द्वारा रिफंड किए जाने वाले पूरे पैसे को रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन (RWA) में जमा करने की ज़रूरत नहीं है।

जस्टिस जगमोहन बंसल ने यह साफ़ कर दिया है कि रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 के तहत ज़रूरी 100 परसेंट प्री-डिपॉज़िट की शर्त तब लागू होती है, जब रकम किसी ‘अलॉटी’ को देनी हो। यह शर्त अलॉटीज़ के किसी एसोसिएशन को दी जाने वाली रकम पर लागू नहीं की जा सकती, क्योंकि दोनों को एक जैसा माना जा सकता है।

जस्टिस बंसल का यह फैसला इसलिए ज़रूरी है क्योंकि यह RERA के तहत एक ज़रूरी अंतर को साफ़ करता है। यह अभी के विवाद से आगे जाता है, क्योंकि यह रेजिडेंट्स एसोसिएशन को पेमेंट से जुड़े RERA ऑर्डर के खिलाफ प्रमोटर्स की अपील को कंट्रोल करने वाली फाइनेंशियल कंडीशन से जुड़े सवाल को सुलझाता है।

यह फैसला तब आया जब जस्टिस बंसल ने हरियाणा रियल एस्टेट अपीलेट ट्रिब्यूनल के 7 अगस्त के आदेश को रद्द कर दिया। इस आदेश में फरीदाबाद में एक रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के प्रमोटर की अपील खारिज कर दी गई थी। प्रमोटर ने हरियाणा RERA अथॉरिटी द्वारा दिए गए 10 करोड़ रुपये जमा नहीं किए थे, जिन्हें वापस करने का निर्देश प्रमोटर को दिया गया था।“विधिवत गठित निवासी कल्याण संघ” कल्याण संघ ब्याज मुक्त रखरखाव सुरक्षा (आईएफएमएस) के लिए।

जस्टिस बंसल ने कहा, “कानूनी नियम साफ-साफ यह कहता है कि जहां अलॉटी को रकम देनी है, वहां प्री-डिपॉजिट किया जाएगा। इसमें यह नहीं कहा गया है कि जहां अलॉटी की एसोसिएशन को पेमेंट करना है, वहां प्री-डिपॉजिट किया जाएगा।” प्रमोटर की तरफ से सीनियर वकील सुनील चड्ढा और वकील राघव चड्ढा मौजूद थे।

जस्टिस बंसल ने बताया कि एक्ट का सेक्शन 43(5) अथॉरिटी या एडजुडिकेटिंग ऑफिसर के ऑर्डर से “किसी भी परेशान व्यक्ति” को अपीलेट ट्रिब्यूनल में जाने की इजाज़त देता है। इसके एक्सप्लेनेशन में ‘व्यक्ति’ एक्सप्रेशन के अंदर अलॉटीज़ का एसोसिएशन शामिल है। हालांकि, प्रोविज़ो में प्रमोटर की अपील के लिए प्री-डिपॉज़िट कंडीशन तय करते हुए ‘अलॉटी’ को देने वाली रकम का अलग से ज़िक्र था। कोर्ट ने कहा, “’व्यक्ति’ एक्सप्रेशन में अलॉटीज़ का एसोसिएशन शामिल है लेकिन ‘अलॉटी’ एक्सप्रेशन में अलॉटीज़ का एसोसिएशन शामिल नहीं है।”

सेक्शन 2(d) का ज़िक्र करते हुए, जस्टिस बंसल ने कहा कि अलॉटी वह व्यक्ति है जिसे प्रमोटर ने प्लॉट, अपार्टमेंट या बिल्डिंग अलॉट, बेची या किसी और तरह से ट्रांसफर की हो, जिसमें बाद में ट्रांसफर होने वाला व्यक्ति भी शामिल है, लेकिन किराएदार इसमें शामिल नहीं है। RWA इस कानूनी परिभाषा में नहीं आता है।

प्रमोटर रेजिडेंट्स एसोसिएशन को आसान बनाने के लिए भी ज़िम्मेदार है जस्टिस बंसल ने सेक्शन 11(4)(e) का ज़िक्र किया, जिसमें प्रमोटर को लागू कानूनों के तहत अलॉटीज़ की एक एसोसिएशन, सोसाइटी या कोऑपरेटिव सोसाइटी बनाने की इजाज़त देने की ज़रूरत होती है। लोकल कानूनों की गैर-मौजूदगी में, ज़्यादातर अलॉटीज़ के प्लॉट या अपार्टमेंट बुक करने के तीन महीने के अंदर ऐसी एसोसिएशन बनानी होती थी। कोर्ट ने कहा, “सेक्शन यह साफ़ करता है कि अलॉटीज़ की एक एसोसिएशन बनाना प्रमोटर की ज़िम्मेदारियों में से एक है।”

एसोसिएशन का तर्क क्यों खारिज किया गय एसोसिएशन ने तर्क दिया था कि जनरल क्लॉज़ एक्ट, 1897 के सेक्शन 13(2) में यह प्रावधान है कि एकवचन में बहुवचन भी शामिल है। चूंकि एक RWA अलॉटीज़ के एक ग्रुप को रिप्रेजेंट करता है, इसलिए 100 परसेंट प्री-डिपॉज़िट की ज़रूरत तब भी लागू होनी चाहिए, जब अमाउंट एसोसिएशन को देना हो। इसने यह भी तर्क दिया था कि एसोसिएशन को बाहर करने से प्री-डिपॉज़िट प्रोविज़न का प्रोटेक्टिव मकसद खत्म हो जाएगा।

इस मतलब को खारिज करते हुए, जस्टिस बंसल ने कहा कि कोर्ट किसी साफ़ कानूनी नियम में शब्द नहीं डाल सकते। बेंच ने कहा, “जहां सीधी भाषा साफ़ हो, वहां न तो लेजिस्लेचर का इरादा देखने की ज़रूरत है और न ही कोर्ट कानूनी नियमों में कोई शब्द जोड़ या घटा सकते हैं।”

ट्रिब्यूनल के आदेश को रद्द करते हुए, हाई कोर्ट ने उससे अपील पर मेरिट के आधार पर, बेहतर होगा कि तीन महीने के अंदर फैसला करने को कहा। उसने यह भी निर्देश दिया कि प्रमोटर सुनवाई टालने की मांग नहीं करेगा। दोनों पक्षों को 2 दिसंबर को ट्रिब्यूनल के सामने पेश होने को कहा गया।