पंजाब रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (आरईआरए) ने रियल एस्टेट विकास की तत्काल क्षेत्रीय और राष्ट्रीय स्तर की रणनीतिक योजना बनाने का आह्वान किया है, लाइसेंस जारी करने वाले सक्षम अधिकारियों में “दूरदर्शिता की कमी” की चेतावनी दी है, और आवंटियों को परित्यक्त और विलंबित परियोजनाओं से बचाने के लिए एकल-खिड़की, एपीआई-आधारित मंजूरी प्रणाली के निर्माण, स्वामित्व गारंटी के साथ भूमि अभिलेखों के डिजिटलीकरण और रियल एस्टेट परियोजनाओं के अनिवार्य बीमा की जोरदार सिफारिश की है।
“इस पीठ द्वारा अपने फैसले से पीछे हटने से पहले, यह दृढ़ता से महसूस किया जाता है कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 32 के तहत उचित सरकार और सक्षम अधिकारियों को कुछ सिफारिशें प्रस्तुत करना उसका कर्तव्य है, ताकि एक स्वस्थ, पारदर्शी, कुशल और प्रतिस्पर्धी रियल एस्टेट क्षेत्र के विकास और संवर्धन को सुगम बनाया जा सके,” आरईआरए सदस्य अरुणवीर वशिष्ठ ने जोर देते हुए कहा, और निर्देश दिया कि इन सिफारिशों को पूर्ण प्राधिकरण के समक्ष रखा जाए और सरकार को विचार के लिए अग्रेषित किया जाए।
चंडीगढ़ के आसपास के परिधीय विकास – विशेष रूप से जीरकपुर – का एक चेतावनीपूर्ण उदाहरण देते हुए, वशिष्ठ ने जोर देकर कहा कि राष्ट्रीय और राज्य राजमार्गों के किनारे अनियंत्रित ऊंची इमारतों के निर्माण के परिणामस्वरूप स्थायी यातायात जाम हो गया है, जिससे यह सवाल उठता है कि मंजूरी कैसे दी जा रही है।
“इससे राजमार्गों पर भारी भीड़भाड़ बढ़ गई है, जिसके चलते लंबे ट्रैफिक जाम एक स्थायी समस्या बन गए हैं,” वशिष्ठ ने कहा, और आगे जोड़ा कि इस स्थिति से यह स्पष्ट हो जाता है कि “सक्षम अधिकारियों” ने या तो क्षेत्रीय और राष्ट्रीय रणनीतिक योजनाओं से परामर्श करने के निर्धारित मानदंडों का उल्लंघन किया है या ऐसी कोई योजना बनाई ही नहीं गई थी।
अदालत ने आगे टिप्पणी करते हुए कहा कि “मुख्य सड़कों और राजमार्गों पर वाणिज्यिक और आवासीय परियोजनाओं की अंधाधुंध वृद्धि” से पता चलता है कि “विकास के भविष्य पर पड़ने वाले प्रभाव को पूरी तरह से नजरअंदाज किया जा रहा है”। अदालत ने कहा कि यह “दूरदर्शिता की कमी” को दर्शाता है, या तो इसलिए कि कोई रणनीतिक योजना मौजूद नहीं है या उसका पालन नहीं किया जा रहा है।
आवश्यक योजना के पैमाने को स्पष्ट करते हुए प्राधिकरण ने कहा: “जब हम मास्टर प्लान की बात करते हैं, तो इसका मतलब किसी परियोजना या शहर या जिले का विस्तृत खाका नहीं होता। यह कम से कम एक भौगोलिक क्षेत्र, राज्य और पूरे देश के स्तर पर होता है।”
वशिष्ठ ने जोर देकर कहा कि ऐसी योजना में स्थलाकृति, जनसंख्या पूर्वानुमान, ज़ोनिंग, स्थिरता, भूवैज्ञानिक और पर्यावरणीय व्यवहार्यता, और इस तथ्य को ध्यान में रखना आवश्यक है कि क्षेत्र नदियों, प्राकृतिक संसाधनों और राजमार्गों के माध्यम से आपस में जुड़े हुए हैं। प्राधिकरण ने भूकंपीय संवेदनशीलता पर भी चिंता व्यक्त करते हुए कहा कि पंजाब, हरियाणा और चंडीगढ़ के कुछ हिस्से भूकंपीय रूप से संवेदनशील क्षेत्रों की श्रेणी VI में आते हैं, जिससे रणनीतिक योजना “अत्यंत अनिवार्य” हो जाती है।
योजना बनाने के साथ-साथ, वशिष्ठ ने संस्थागत समन्वय की आवश्यकता पर बल दिया और विभागों को सूचना साझा करने में सक्षम बनाने के लिए एपीआई-आधारित प्रणालियों के तत्काल विकास की सिफारिश की। उन्होंने कहा, “यह दृढ़ता से अनुशंसा की जाती है कि एक एपीआई तंत्र को तत्काल विकसित किया जाए जिससे सभी हितधारक आपस में संवाद कर सकें और सूचना साझा कर सकें।” उन्होंने आगे कहा कि इससे समयबद्ध अनुमोदन और मंजूरी के लिए एक “सिंगल विंडो सिस्टम” बनाने में मदद मिलेगी।
विवाद समाधान के संबंध में, वशिष्ठ ने मौजूदा मंचों के बीच बेहतर समन्वय का सुझाव दिया और प्रस्ताव रखा कि उपभोक्ता निकाय, प्रमोटर संघ और राज्य विवाद समाधान तंत्र, कानूनी सेवा प्राधिकरणों के अंतर्गत एडीआर केंद्रों के साथ मिलकर काम करें, साथ ही उच्च न्यायालय की भागीदारी भी हो।
परियोजना स्थल और भूमि पहचान को लेकर बार-बार होने वाले विवादों से निपटने के लिए, उन्होंने भूमि अभिलेखों के डिजिटलीकरण और स्वामित्व गारंटी सहित निर्णायक स्वामित्व की दिशा में आगे बढ़ने का आह्वान किया। तत्काल कदम के रूप में, उन्होंने सिफारिश की कि सभी स्वीकृत योजनाओं को “राजस्व विभाग द्वारा तैयार किए गए लथाओं या मानचित्रों और गूगल अर्थ छवियों पर दोहरी परत चढ़ाकर” खसरा संख्या और सटीक स्थान स्पष्ट रूप से दर्शाए जाएं, और योजना प्रस्तुत करने वाले वास्तुकारों के लिए इसे अनिवार्य बनाया जाए।
यह देखते हुए कि विलंब और परियोजनाओं को बीच में ही छोड़ देना प्रमोटर-आवंटी विवादों का मुख्य कारण था, प्राधिकरण ने सिफारिश की कि सरकार वास्तविक आवंटीयों की सुरक्षा के लिए परियोजनाओं के लिए अनिवार्य बीमा अधिसूचित करे।
वशिष्ठ ने कहा, “उचित सरकार द्वारा एक महत्वपूर्ण कदम उठाया जा सकता है जिसके तहत प्रमोटर को परियोजना के निर्माण और भूमि, भवन आदि के स्वामित्व के संबंध में बीमा करवाना अनिवार्य किया जा सकता है।” उन्होंने आगे कहा कि ऐसा उपाय परियोजना के पूरा होने को सुनिश्चित करेगा और मुकदमेबाजी को कम करेगा।
अंत में, अन्य कानूनों पर आरईआरए के सर्वोपरि प्रभाव को देखते हुए, प्राधिकरण ने दक्षता, पारदर्शिता और उपभोक्ता संरक्षण सुनिश्चित करने के लिए सभी हितधारक विभागों को व्यापक प्रशिक्षण के माध्यम से जागरूक करने की आवश्यकता पर जोर दिया।
